임대사업자 부가세 홈택스 신고 방법 (+매년 22만원 벌기)

 

안녕하세요, 직장인과 임대사업을 함께 하고 있는 티끌지입니다. 

아마 이전의 글을 보시고 신고 방법을 보러 오신 분들이 계실 것 같은데요, 잘 오셨습니다! 이제 부가세를 실전으로 한번 신고해 보도록 하겠습니다. 부가세란 무엇인지, 신고 기간을 자세히 알고 싶으시다면 아래 글도 읽어보셔도 좋습니다. 이제 매년 22만원 + a 를 추가 소득으로 얻을 수 있는 부가세 신고 방법을 시작해 보겠습니다. 

 

부가세란? 부가세 신고 기간 및 무실적 신고 방법 알아보기 

부가세란? 무실적일 경우? 신고 기간과 신고 방법 알아보기

 

 

 

1. 홈택스 개인사업자 공인인증서 로그인

먼저 홈택스에서 개인사업자로 등록되어 있는 공인인증서로 로그인합니다. 만약 첫 세금계산서, 첫 부가세를 신고하시는 분들이라면 공인인증서부터 막히실 수 있는데 (바로 제가 그랬죠..) 그 내용을 자세히 아래 글에 작성해 놓았으니 혹시 공인인증서 발급 전이시라면 꼭 참고하셔서 발급 후, 로그인까지 해주시면 됩니다. 

 

임대사업자 공인인증서 발급해서 홈택스 로그인하는 방법

[임대사업자] 전자세금용 인증서 발급 및 홈택스 로그인 방법

 

홈택스에 로그인하셨다면 "신고/납부" 클릭 -> "부가가치세" 를 클릭해줍니다. 

 

 

2. 홈택스 > 부가세 신고 위치로 들어가기

 

부가가치세 신고 > 일반과세자 > 정기신고 (확정/예정) 을 선택해줍니다. 저는 간이가 아닌 일반 임대사업자라 "일반과세자"를 선택했습니다. 

그러면 아래의 화면이 뜨는데요, 

아래의 화면이 사실 다 입니다. 왼쪽에 친절하게 1~8번까지 작성 중 어디를 진행 중인지 보여주고, 이 8번까지 작성하면 부가세 신고는 끝이 납니다! 

 

 

 

3. 신고서 작성 - 일반과세자 기본정보 입력

 

첫 단추로 "일반과세자 기본정보 입력" 이 나옵니다. 사업자 등록번호 입력 후 (또는 자동으로 입력되어 있음) "확인" 을 누르시면 아래의 칸들이 자동으로 채워집니다. 자동으로 채워진 내용들이 알맞는지 잘 확인 후 스크롤을 맨 아래로 내려 파란 버튼 : "저장 후 다음이동" 버튼을 클릭합니다. 그러면 아래의 입력서식이 이미 체크된 채로 나옵니다. 

 

저는 딱히 다른 곳을 체크하거나 수정할 항목이 없었는데요, 마지막에 "전자신고공제세액"이 체크되었는지 확인해주시고 만약 체크되어 있지 않다면 꼭 체크하셔서 인터넷으로 신고하는 혜택 - 1만원 절세하세요!  

 

그리고 "저장 후 다음이동" 을 눌러주세요. 

 

 

 

 

4. 신고서 작성 - 부동산공급가액명세서 작성 

"저장 후 다음이동"을 클릭하니 아래의 팝업창이 나왔습니다. 확인을 누르면 부동산공급가액명세서 작성하는 화면이 나오는데, 이것도 작성을 해주시면 됩니다! 

부동산임대업을 영위하는 사업자로서 업종코드가 "701201~701700"인 경우 부동산임대공급가액명세서를 반드시 작성하여야 합니다.

 

이제 부동산임대 공급가액명세서를 작성해볼까요?

 

먼저 기존에 작성한 임차인 정보가 있다면 "임차인조회" 만약 기존 데이터가 없어 조회가 되지 않는 분이라면 주민(사업자)등록번호란에 임차인분의 주민등록번호를 입력해줍니다. 입력과 동시에 오른쪽 "성명(상호)" 부분에 성함이 뜨게 되는데 성만 나오고 이름은 ** 로 되어 있습니다. 성이 맞는지 잘 확인해주세요. 

 

갱신일, 입주일, 퇴거일은 퇴거한 임차인이 없는 경우에는 작성하지 않으셔도 됩니다! 

저는 임대를 이제 막 시작한터라 아직 임차인이 첫 계약 이후 그대로 사용 중이십니다. 그래서 갱신일, 입주일, 퇴거일은 비워두었습니다. 

 



그 다음, 동, 층, 호수, 면적(공용면적) 을 입력하시면 됩니다. 별표 * 가 있는 필수항목은 꼭 작성해주시고 나머지 항목에 넣을 값이 없으시다면 그대로 두셔도 됩니다. 

 

그리고 보증금을 입력하면 보증금이자가 자동으로 계산됩니다. 그 다음에는 월임대료를 입력해주세요. 여기서 월임대료는 부가세 10%를 제외한 공금가액만을 의미합니다. 만약 월 임대료가 100만원, 세금 10만원 총 110만원을 받고 있다고 한다면 100만원을 작성해주시면됩니다. 

 

* 또 중요한 점은 월임대료합계가 자동으로 계산됩니다. 그런데 랜트프리 등으로 실질적으로 받은 월임대료합계가 다소 차이가 있는 경우, 월임대료합계를 "실제 내가 받은 월입대료 합계" 로 수정해 주시면 됩니다. 기간은 부가세 신고 대상 기간입니다. 1월 부가세 신고의 경우 지난 년도의 7~12월, 7월 부가세 신고의 경우 이번년도의 1~6개월 동안 받은 실제 월임대료를 입력해주세요. 만약 2월부터 임대 계약서를 작성하여 임대료를 받기 시작했다면 월 임대료 x 5 한 금액을 작성하시면 되겠쬬? 

 

보증금이자 계산 공식 : 임대보증금 X 정기예금이자율(연2.9%) X [해당 과세기간의 일수 ÷ 365(윤년에는 366)]
월임대료 : 부가가치세액을 제외한 공급가액을 입력 (공급가액 = 공급대가 / 1.1)
ex) 공급대가(1,100원) = 공급가액(1,000원) + 부가가치세(100원)

 

다 작성하셨으면 "저장 후 다음 이동" 이 아닌 "입력내용추가" 를 꼭 먼저 누르시고 -> 그 다음 "저장 후 다음이동" 을 클릭해주세요!! 

 

 

 

 

5. 신고서 작성 - 과세표준 및 매출세액 

이제 마지막 관문입니다. 현재 보이는 이 페이지만 작성하면 이제 끝입니다!

과세표준 및 매출세액에서 임대사업자가 눈여겨 볼 부분은 "과세 세금계산서 발급분" 과 "과세 기타(정규영수증 외 매출분)" 입니다. 각각 월세, 임차보증금에 대한 세금을 신고하는 부분입니다. 하나씩 봐볼까요?

 

과세 세금계산서 발급분 오른쪽의 "작성하기" 를 클릭하면 아래의 화면이 나옵니다. 여기서 "전자세금계산서 불러오기" 를 클릭하면 매 달 임차인에게 발급해드린 "전자세금계산서"가 자동으로 불러와집니다. 

 

과세 기간동안 월세를 받은 횟수가 맞는지 확인하시고 만약 세금계산서를 인터넷으로 발행하지 않았거나 종이세금계산서로 발급했거나 또는 세금계산서를 뒤늦게 발행하여 위의 내용에 나오지 않는 경우 아래 표에 수기로 작성해주시면 됩니다.

 

다 작성하셨다면 아래에 "입력하기" 버튼을 눌러주세요. 

 

 

6. 신고서 작성 - 과세 기타(정규영수증 외 매출분) 작성

다시 작성 중이던 신고서로 돌아오셨죠? 이제 "과세 기타(정규영수증 외 매출분)" 오른쪽의 "작성하기" 버튼을 누르면 아래의 화면이 나옵니다. 해당 과세 기타 작성 부분은 월세 이외의 보증금에 대한 이자에 대해 과세하는 부분입니다. 예를 들어 임대보증금으로 1억을 받았다면 1억을 현재 기준 정기예금 이자율로 예치했을 때 해당 과세 기간동안 받을 수 있는 이자가 있겠죠? 이 이자에 대한 세금을 또 걷어가는 겁니다..ㅎ 

부동산임대공급가액명세서를 작성하셨다면 자동으로 불러와 집니다. 아무래도 보증금 이자를 계산하는 부분은 복잡스럽고 실수할 가능성이 크니 자동으로 해놓은 것 같습니다.

 

 

 

 

 

7. 신고서 작성 - 과세표준명세 작성 

여기까지 하셨다면 이제 "과세표준명세" 를 작성하실 겁니다. 그런데 중요한 점은 과세표준명세 아래에 있는 "매입세액" 부터 작성하면 안된다는 것입니다!!

 

" 과세표준 및 매출세액"을 작성하신 분은 "매입세액" 작성전 반드시 먼저 작성하시기 바랍니다. "

 

그 이유는 모르겠지만 처음 매입세액을 작성하고 그 다음에 과세표준명세를 작성했었다가 저 작은 줄을 읽고 기존 매입세액을 삭제 후, 다시 과세표준명세 -> 매입세액 입력하니 내야하는 세금이 더 줄어 있었습니다. 물론 여기저기 눌러보느라 다른 이유일수도 있겠지만 저렇게 빨간 글씨로 써져있으니 꼭 과세표준 명세부터 작성해주세요. (즉, 위에서 아래로 순차적으로만 작성하면 됩니다.) 

과세표준명세의 "작성하기"를 누르면 아래 화면이 나옵니다. 이미 계산된 값이 나오는데 홈택스가 알려준 저 박스 안의 값을 오른쪽 아래 빨간 박스 "금액"란에 똑같이 작성해주세요. 물론 일치하는지 계산해보시는 것도 좋습니다. 저는 카카오뱅크에서 개인사업자 부가세 조회 서비스로 (신고하는 것은 33,000원이지만 조회는 무료) 금액이 맞는지 대략적으로 확인했습니다. 

 

동일한 금액을 작성하셨으면 "저장 후 다음이동"을 클릭합니다.

 

 

 

 

8. 신고서 작성 - 매입세액 작성 

네 이제 매입세액을 작성할 수 있습니다. 매입세액이란 내가 이 사업을 운영하는데 쓴 비용이 있어, 세금 계산할 때 이 비용에 대한 세금은 빼줘~ 하는 것입니다. 여기에서는 가장 첫 번째 항목인 "세금계산서수취분 일반매입"의 "작성하기" 를 클릭합니다. 

그리고 해당 비용을 사용했을 때 전자세금계산서를 발급받았을텐데 덕분에 여기서 "전자세금계산서 불러오기" 를 클릭하시면 자동으로 불러와집니다. 저는 2건이 있었네요. 휴 부가세 좀 줄일 수 있습니다. 

 

임대사업자의 경우 해당 부동산의 수리비, 수수료, 차량비 등이 있을 수 있습니다. 중개수수료도 가능하니 꼭 입력하셔서 절세하세요!

 

 

9. 신고서 작성 - 경감.공제세액 작성 

인터넷으로 부가세 신고하면 그냥 만원을 절세해주는 것이 아니었습니다... 꼭 이 부분에서 저 "그 밖의 경감.공제세액" 작성하기를 클릭하셔야 합니다. 

작성하기에 들어가셔서 꼭 10,000원 절세받으세요. 

 

 

 

10. 신고서 작성의 마무리 - 최종 납부(환급) 세액 확인하기 

긴긴 신고서를 위에서부터 필요한 항목들을 쭉 완성시켜왔는데요, 이제 "최종 납부(환급)세액" 에서 내가 최종적으로 납부할 세액이 얼마인지 확인을 바로 할 수 있습니다. 이 부분도 저는 카카오뱅크 > 부가세 확인 서비스에서 금액이 비슷한지 확인했고 카카오뱅크측 계산과 제가 직접 신고한 홈택스 납부액은 약 200원 차이가 있었습니다. 이정도 오차쯤이야.. 위에서 말씀드린 것처럼 카뱅의 부가세 신고 서비스의 수수료 33,000이니 200원 정도 더 내도 괜찮다고 느껴졌습니다. 

 

세액을 확인하셨고 이상이 없으시다면 "신고서 저장" 을 클릭합니다. 

 

 

 

 

11. 신고서 제출

그럼 신고서 제출 화면이 나오는데요, 여기서 신고내용 요약을 꼭 잘 확인해보세요. 다 확인하셨다면 "신고서 제출하기" 클릭 !

그리고 접수증을 보면 아래와 같이 잘 접수된 것을 볼 수 있습니다. "납부하기"를 눌러서 바로 납부하셔도 좋습니다. 납부 기한은 부가세 신고월의 25일까지입니다. 밤 11:00~아침 7시까지는 납부가 어려우니 낮에 납부하시면 됩니다. 



 

 

12. 신고가 잘 되었는지 확인하기

신고 완료는 했는데.. 혹시 안됐으면 어쩌지? 싶을 수도 있어서 부가가치세 신고 > "신고내역조회 (접수증.납부서)"  > "조회하기" 를 클릭합니다. 그럼 신고내역이 보여지고 맨 오른쪽에는 부가세 납부여부까지 잘 나와있습니다. 그럼 신고는 잘 완료되었고 납부까지 잘 완료하시면 부가세 신고는 이렇게 끝입니다. 

 

납부 후 약 10분 정도 후에 아래와 같이 Y 로 되었습니다. 납부여부 확인 완료되었으니 이제 발 뻗고 잘 수 있습니다.

 

 

 

 

13. 부가세 신고 Tip 

부가세 신고를 하면서 긴가민가 헷갈리는 부분이 좀 있었는데요, 이때 정말 꿀팁이 있습니다. 오른쪽 위에 "부가세 신고 챗봇"이 있는데 chatGPT를 파인튜닝한건지.. 생각보다 질문에 대한 대답을 아주 잘, 구체적으로 답변해줍니다. 헷갈린 부분도 이 챗봇덕분에 잘 신고할 수 있었습니다. 부가세 작성 중에 아는 세무사는 없고, 인터넷에도 나와있지 않다면 이 챗봇에 물어보세요 ! 

 

 

 

 

14. 축하합니다. 방금 11만원을 벌었습니다! 

세무사의 유료 도움없이 방금 부가세 신고를 마쳤습니다! 최소 10만원의 비용이 들고 전자납부 하셨으니 1만원 더해서 총 11만원을 버신 셈입니다. 처음 세금계산서를 작성할 때, 그리고 부가세를 신고하려고 공부하면서 계속 든 생각이

어렵다... 그냥 세무사에게 맡길까..?

였습니다. 그런데 "세금"이라는 것은 알수록 도움이 되는 것이고 앞으로 지금 하나의 임대수익을 받는 내가 아무 지식없이 무작정 세무사를 고용하는게 맞을지 고민되었습니다. (부동산의 종류와 자산이 많아지면 절세를 위해 세무서의 도움이 반드시 필요하겠지만요)

앞으로 계속해서 임대사업을 늘려 나갈 꿈이 있으니 세금에 관한 지식을 신고하는 김에 공부하면 좋지않을까? 그리고 세무사를 고용한다고 해도 잘못된 세금 신고에 대한 최종 책임은 사업자 본인이므로 결국 내가 스스로 공부해야겠다! 싶었습니다. 

 

그래서 저는 "세금 공부" + "세무사 비용 최소 10만원 + a" + 전자납부 1만원 = 세금 지식 + 11만원 + a 을 얻었다고 생각합니다. 부가세 신고는 매년 두 번이니 x 2 = 매년 최소 22만원을 버는 셈이지요! 또 세금 계산서는 부가세보다 훨~씬 쉽게 신고가 가능하고 또 한번 신고하면 복사신고로 아주 간편하게 할 수 있습니다. 세금계산서도 직접 신고한다면 일 년에 12 x 몇 만원을 아낄 수 있는 셈이지요. 혹시 모르니 세금계산서 신고 방법도 아래 첨부하겠습니다! 

 

세금계산서 발행 방법 

[임대사업자] 홈택스로 전자세금계산서 정확하게 발행하는 방법

 

 

 

 

부가세 신고를 무사히 잘 마치셨기를 바라며 7월은 재산세(건축물)도 7/31까지 납부해야하는 것도 잊지마세요! 신고가 아닌 납부라서 "위택스" 어플로 모바일에서 아주 간편하게 클릭 몇 번이면 납부 가능합니다. 

저는 다음 세금 관련 글로 돌아오겠습니다~ 

읽어주셔서 감사합니다.